La ciudad de Buenos Aires enfrenta una crisis en el mercado de alquileres que refleja las dificultades económicas del país. Para el tercer trimestre, los alquileres porteños experimentaron un aumento del 84%, una cifra que asombra a los inquilinos que deben enfrentarse a renovaciones contractuales en un contexto de inflación galopante. Un aspecto crucial en este panorama es la aplicación de la Ley de Alquileres, que establece aumentos anuales con base en un índice publicado por el Banco Central, el cual combina la inflación y el aumento de salarios. “Todos los contratos de alquiler tienen que tener previstos aumentos anuales, únicamente anuales”, se especifica, lo que significa que cualquier aumento fuera de este límite es ilegal.
El mecanismo de ajuste que establece la ley busca, en teoría, proporcionar una mayor previsibilidad en un contexto inflacionario. Sin embargo, el índice utilizado a menudo queda “atrás de la inflación y atrás de los salarios”. Aunque es un intento de amortiguar el impacto de la inflación en los bolsillos de los inquilinos, la realidad económica del país pone a prueba los alcances de la normativa. La ley actual “está buena porque da mayor previsibilidad”, pero en un contexto inflacionario tan severo, “no hay ley que aguante”, se señala.
Previo a la Ley de Alquileres, los ajustes se realizaban semestral o trimestralmente y dependían “a discreción absoluta del mercado y de los propietarios”, lo que alguna vez desprotegió a los inquilinos. Sin embargo, aunque la ley intenta ofrecer una solución más equilibrada, el contexto económico actual sigue siendo un obstáculo significativo, pues “si fueran los propietarios los que eligiesen, probablemente sería mucho más complicado”.
Un tema cada vez más relevante es el de los alquileres temporarios, que contribuyen a disminuir la oferta de alquileres tradicionales. Estos contratos, destinados al turismo y con duración máxima de tres meses, no están sujetos a las regulaciones que aplican a los alquileres de vivienda. Se ha notado que “se está utilizando la figura del alquiler temporario para esquivar el cumplimiento de la ley”, lo cual es ilegal. Esto, junto con la falta de un registro oficial de precios de alquiler en la ciudad, deja a los inquilinos en una situación incierta sobre lo que debería ser un valor justo de mercado.
Respecto a las renovaciones contractuales, la ley actual “no contempla un límite al precio a la hora de renovar contratos, ni tampoco de los precios iniciales”. Esto significa que, al finalizar un contrato de tres años, el nuevo alquiler puede fijarse libremente, generando una dependencia del mercado y de la negociación que el inquilino pueda lograr con el propietario. Interrogantes como “¿es mucho un aumento del 65% para la renovación?” quedan sin respuesta legal definitiva, y dependen de la capacidad negociadora del inquilino.
Por otra parte, hay confusión respecto al cobro de comisiones inmobiliarias. Según la normativa de la Ciudad de Buenos Aires, “los alquileres de vivienda no pueden cobrarle comisión a los inquilinos”, aunque el propietario sí deberá pagarla. Problemas surgen cuando estos cobros se exigen de manera indebida o se aplican a tipos de alquiler no contemplativos por la ley actual.
La seguridad en las transacciones también es un motivo de preocupación. Situaciones en que se exige a los inquilinos pagar el alquiler “sólo en efectivo” generan riesgos innecesarios, y se recomienda solicitar siempre una cuenta bancaria para efectuar transferencias por seguridad. Asimismo, es crucial que los inquilinos mantengan un registro claro de sus pagos, incluso si los propietarios no emiten recibos formales, como indicó un mensaje recibido: “los comprobantes de transferencia sirven como comprobante de pago”.
Finalmente, la regulación de expensas y servicios sigue siendo un aspecto en el que los inquilinos deben estar informados. La ley clarifica que “solamente van a estar a cargo de los inquilinos los gastos habituales”, que son aquellos necesarios para el uso regular del inmueble. No obstante, para otros gravámenes como el impuesto inmobiliario, “los inquilinos no deben hacerse cargo”.
La Ley de Alquileres, vigente desde 2020, ha proporcionado un marco que busca equilibrar las relaciones de poder entre inquilinos y propietarios. Sin embargo, “no es optativo” adherirse a sus estipulaciones: la normativa debe cumplirse tal cual está legislada. Aun así, el contexto inflacionario argentino y las prácticas del mercado, como el auge de alquileres temporarios, desafían su aplicación efectiva y su capacidad de adaptación a las realidades actuales.Para quienes navegan el complicado panorama del alquiler en Buenos Aires, saber que cuentan con herramientas legales y el respaldo de instituciones como la Defensoría resulta esencial, aunque no siempre suficiente, para enfrentar un mercado que sigue en tensión entre normativa y realidad económica.
